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繁華街は相当ヤバい状況(2/2)

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JR戸塚駅西口に大型商業施設「トツカーナ」完成、4月2日オープン/横浜 2010年2月18日
 JR戸塚駅西口に大型商業施設(再開発ビル)「トツカーナ」が完成し、4月2日にオープンする。再開発地域内で営業していた店舗街(トツカーナモール)と東急ストアなどが出店する専門店エリアで構成、長年にわたる同駅周辺の再開発の中でも大きなプロジェクトが完了することで、周辺地域の活性化が期待されている。
 正式名称は「戸塚西口共同ビル」で総床面積7万800平方メートル。地上7階地下2階建て(店舗は地下1~地上5階)。5階から屋上までは約600台収容可能な駐車場。トツカーナモールでは、食品、衣料品、飲食など111店舗、専門店エリアでは56店舗が営業する。
 また、再開発地域内では11棟の個別ビルから成る「戸塚パルソ」が3月以降にオープン。戸塚パルソには従来営業していた銀行やスーパーなどに加え、ホテルや医療機関も開設される。
 併せて、トツカーナと戸塚駅を約70メートルの中央プロムナードで結ぶ第1交通広場も供用を開始。広場下には市内最大となる3100台収容の自転車駐輪場を設置する。タクシー乗り場やバスターミナルも4月中に利用が開始される。
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 同地域の再開発事業は1994年に都市計画決定、97年に事業決定されたが、その後の景気低迷などによって難航。2004年に再検討に着手した。今回完成部分に加え、区役所や区民センターなどが入る公益施設が12年度中に完成し、事業全体が終了する。総工費は1085億円。
 林文子市長は「多くの関係者の協力の下、長い時間をかけて、ようやくオープンすることになった。周辺への経済効果は大きい」と期待を込めた。
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戸塚は、先に都市整備が行なわれ商業施設が集積された戸塚駅東口(1980年台後半)や東戸塚(1990年台前半)と比較して、戸塚駅西口周辺は遅れていた。焼け跡に構築された市場由来の場所もあり道幅が狭く雑然とした町並みで防災上問題が多く、火事も発生した。神奈川中央交通の戸塚駅西口バスターミナルが駅から離れ(とうか、駅の改築もあったことから駅前があまりにも狭いので、公有地跡を買い取って、駅前から異動していた)ており利便性に欠けているなどの問題も浮上しており、1960年代からあったものの所有権の混乱で進まなかった、プランを元に横浜市は1997 年3月より戸塚駅西口の再開発事業に乗り出した。
ただし、この商店街を大きくしたのもまた増え続けてきた商店街の反対側にあるバスターミナルの客で、乗り換え需要である。
今後もこの一部は戸塚東急プラザと一体となってトツカーナという商業施設を構成する事になる。ただし、戸塚東急プラザの運営は東急グループが受け持つのに対して、トツカーナモールはあくまでも店舗の集合体であり運営は個々の店舗に任されている。(建物の管理は東急グループに有償委託する)それと集合建築に入ることを由としない店舗もかなりあるわけで、同じぺデストリアンデッキに面するが、旧来の地権由来で独立した建築をしているものも多く、これが、「11棟の個別ビルから成る「戸塚パルソ」」である。(建物の管理は別々)
旧来の商店街のうち改築を免れたもの(これらは防火設計をしたちゃんとしたものである)と直接つながる構造になっている。このあたりには病院などの公的な設備もあるので、これは既存都市の一体化を考えるとそれなりに考えた設計であると考える。

ところが、この旧来の商店概で店舗のなかでもかなりの店が新しい商業施設群に分店を出したり移転したりを始めているのである。この空き店舗にはさらに遠方にある店舗が引っ越してくる。もともと再開発ビルに引越しをせず廃業した店、仮設店舗からそのまま廃業の道を選んだことで選別された店舗も多くなった。そのため、実は飲食店以外の店舗が空き家になっているのではある。
商圏を拡大することが、この地域では厳しく、やったところで顧客の取り合いで相互に疲れ果てるというのもある以上、今回戸塚東急プラザ側に入ってきた新規参入店舗(これらは他の地域の店舗の分店である)がどれだけ持つのかなあという危惧がある。
また、この店舗街には、駅の反対側の開発ビルにある店舗の分店というのも多い。これらはいずれは統合を図るのかも知れないし、つまり転居されたほうが空きになるのは免れないともいえる。
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こういう場合、空き店舗の増加により、商店街が衰退し始めると、ますます空き店舗が増えるという悪循環に陥っていく。開いている店舗が少なくなると、安全性についても客の不安を招く。とはいえ地主や店舗の貸主が自店に風俗店をテナントとして入れ客層が偏ってしまう事例もでだした。
細分化された商店街の土地や店舗建物の権利関係が複雑なことが多く、また古くからの店舗兼住宅の場合、廃業した後も店主の住居として使われる場合が多いため、面的な再開発が進まなかった。
今回、行政によりコンパクトシティを目指して公共施設を中心部に集中させ、賑わいを取り戻すような施策も行われており、この一角には区役所がくるのだが。しかし、これはもともと商店街の最も置くに位置していたんですな。

となるといままで横に広くあった商店街の生き残れる業者をスクリーニングし、残った店舗を重ねてたてに重ねられたという感じである。つまり、買い物客を増やすことが極めて難しく、増加すれば近隣の店舗の衰退という前提に立つなら、問題の押し付けしかないということになる。
当地では、まだ恒久的な郊外型商店街がなりたたなかったこともあり、行き過ぎた郊外化ということはそこまで問題になっていない状況下であるが、少なくとも駅前だけがコンパクトにぎっしりまとまるということになるだろう。そうなると、むしろ旧来の商店に関しててを下すより、実は既存店舗を家屋・定住施設に改造するとか、事務所(たとえば学習塾とか)に改築(建替ではない)するような手法を薦めるのがいいのかもしれない。買物客を呼び戻す有効な手段という、きわめて他力本願で読めない内容に誘導するよりも、治安などのためには良いとも思うし、ちゃんとした住宅地育成というのも、定住環境の育成という、一つの解決策と都市の存在を確定する策ともいえるからである。

いずれにせよ、新たな開発ビルのテナントが、至近に歯抜けにならないことを祈るばかりである。

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コメント

こんにちは。上大岡にも来週駅前に大型店舗がオープンします。それなので商店街はますます目立たなくなると思います。隣の弘明寺は頑張っているようですが…。

投稿: KADOTA | 2010年4月15日 (木曜日) 14時38分

こんばんわ、
私も、先生と同意見なのですが、上大岡にも来週駅前に大型店舗がオープンします。
放送大学のある弘明寺には、良く通ったのですが、京急駅・・市営地下鉄駅間の商店街は、頑張っている!と思いました。

投稿: 職業訓練指導員 | 2010年4月15日 (木曜日) 22時20分

>上大岡にも来週駅前に大型店舗がオープン
そうなんですよね。商圏の食い合いになるという以前に、限定された市場の共食い状態ですからねえ。防火上の都合はありますが、商圏拡大という意図を汲み汲むのはもう無理と考えています。
弘明寺はたとえば都内で言うと巣鴨や浅草といった限定市場の占拠という形ですから、ゆっくりとした衰退になる(衰退が目立たない)と考えています。

投稿: デハボ1000 | 2010年4月15日 (木曜日) 23時25分

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